Выселение из нежилого помещения: особенности процедуры

В арбитражных судах часто рассматриваются иски о выселении физического или юридического лица из нежилого помещения. Эту категорию дел юристы считают достаточно сложной. Ведь в действующем законодательстве до сих пор нет статьи, регламентирующей основания для выселения и порядок этой процедуры. Из-за этого нередко возникают споры, связанные с нежилыми объектами.

Для того чтобы избежать недопонимания в вопросе о выселении из нежилого помещения, необходимо внимательно изучить положения некоторых нормативно-правовых актов и проанализировать эту информацию.

Нежилое помещение: понятие, признаки

Нежилое помещение часто используют для офиса, магазина, салона и пр.

Нежилое помещение часто используют для офиса, магазина, салона и пр.

Ни в одном законодательном акте РФ не дается точного определения нежилому объекту. Однако, основываясь на Гражданском и Жилищном кодексе, можно отметить признаки, присущие такому помещению:

  • недвижимый характер объекта. Помещение расположено в строении или привязано к определенному земельному участку. То есть перенос объекта нельзя произвести без негативных последствий для помещения;
  • площадь объекта не может использоваться для проживания. Она может эксплуатироваться только в торговых, хозяйственных или административных целях;
  • относится к нежилому фонду.

У подобных объектов имеются некоторые схожие черты с жилыми помещениями. Например, такой признак, как изолированность, характерен и для квартиры, и для торгового павильона. Границами помещения выступают стены. Все изолированные объекты характеризуются наличием отдельного входа.

Кроме этого, помещение может быть переведено из статуса жилого в нежилое. Эта возможность регламентируется ст. 22 Жилищного кодекса РФ и Постановлением Правительства № 47. Изменение статуса помещения производится в следующих случаях:

  1. существенное ухудшение эксплуатационных характеристик объекта (изношенность и ветхость здания);
  2. присутствие вредоносных факторов в помещении, которые грозят жизни и здоровью людей;
  3. ухудшение состояния окружающей среды. Например, резкое повышение уровня радиации, загрязнение воздуха, природные катаклизмы;
  4. желание собственника помещения. Если объект соответствует требованиям законодательства, его можно перевести в статус нежилого по заявлению в органы местной власти.

Основания для выселения

Под выселением понимают меру государственно-правового воздействия, вследствие которого физическое или юридическое лицо лишают права пользования помещением.

Лицо лишают права пользоваться нежилым помещением при выселении по многим причинам

Лицо лишают права пользоваться нежилым помещением при выселении по многим причинам

Самыми распространенными причинами выселения можно считать:

  • истечение срока действия договора аренды между собственником и нанимателем;
  • нарушение нанимателем условий, прописанных в договоре. Например, порча имущества, использование помещения не по назначению, задолженность за аренду сроком более 2 месяцев;
  • изъятие нежилого объекта в пользу государства. То есть его конфискация или опись.

Отсутствие официально оформленного договора аренды также повлечет определенные процессуальные последствия. Доказать нарушение нанимателя помещения в этом случае будет намного сложнее.

Кроме этого, выселение из нежилого помещения может произойти и по другим причинам. Например, в случае ненадлежащего состояния объекта недвижимости или самозахвата нежилого помещения, принадлежащего другому лицу.

Особенности процедуры выселения

Согласно положениям Конституции, гражданин РФ не может быть лишен своего имущества, а соответственно и выселен, без соответствующего решения суда. Однако процедура выселения является исключительной. Законодательством предусмотрен как досудебный, так и судебный способ осуществления процедуры.

Нюансы этой юридической процедуры зависят от того, на каких основаниях производится выселение.

Решение проблемы в досудебном порядке

Добровольное согласие арендатора на выселение является основанием для решения дела без суда. Во всех иных случаях, собственнику нежилого помещения следует обратиться в суд. Однако важно знать, что судебный иск не будет принят, если арендодатель даже не попытался урегулировать вопрос в досудебном порядке.  

Нарушителю необходимо вручить письменное уведомление, где будет изложено требование по выселению. Предъявлять такой документ можно:

  1. лично, в присутствии свидетелей. На копии уведомления арендатор должен поставить подпись, подтверждающую получение документа;
  2. по почте, необходимо оформить письмо с уведомлением об отправке и получении.

Кроме требования, в уведомлении обязательно указывается срок, в течение которого нарушитель должен выселиться из помещения. Согласно законодательству, он должен быть «разумным». Если же точные сроки не указываются, требования должны быть исполнены в течение 30 календарных дней. Пока не пройдет срок, указанный в уведомлении, арендодатель не имеет права подавать иск в суд.

Для выселения нарушителя нельзя применять физическую силу, отключать воду или электричество, менять замки. Подобные незаконные действия могут повлечь определенные юридические последствия. Например, арендатор может подать встречный иск и взыскать денежную компенсацию.

Обращение в суд

Дела о выселении из нежилого помещения рассматривает арбитражный суд

Дела о выселении из нежилого помещения рассматривает арбитражный суд

Ответчиками и истцами в подобных делах чаще всего бывают юридические лица или индивидуальные предприниматели. Поэтому рассматривают такие дела арбитражные суды.

Иск подается в отделение суда по месту нахождения нежилого объекта, из которого нужно выселить нарушителя. Заявителем могут быть:

  • собственники нежилой недвижимости;
  • органы муниципалитета, владеющие объектом;
  • лица, чьи права нарушаются, вследствие эксплуатации нежилого помещения ответчиком;
  • прокурор.

Судебный иск составляется в строгом соответствии с требованиями процессуального законодательства. В нем должны быть перечислены нормативно-правовые акты, на которые опирается истец.

К иску нужно прикрепить дополнительные документы, которые будут подтверждать правоту заявителя. В зависимости от основания для выселения это могут быть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на нежилую недвижимость, договор аренды, квитанции об оплате арендной платы. Также нелишним будет предоставить свидетельские показания, протоколы, составленные компетентными органами, если таковые имеются. Кроме этого, нужно представить документы, свидетельствующие о том, что истец принял меры для досудебного урегулирования вопроса.

На основании предоставленных фактов суд выносит решение. Если оно будет вынесено в пользу истца, суд выдает ответчику предписание о выселении, в котором указан определенный срок исполнения.

В случае отказа ответчика от исполнения требования за дело берутся органы исполнительной власти. Нарушитель будет выселен сотрудниками службы судебных приставов в принудительном порядке.

Выселение с предоставлением жилого помещения

Недвижимость может поменять статус и стать нежилой, если она находится в аварийном состоянии. С целью защиты жизни и здоровья людей, все собственники и жильцы должны выселиться из помещения в установленные законом сроки.

Перед проведением процедуры выселения местная администрация обязана проинформировать об этом собственников помещений. Уведомление производится при помощи почтовой рассылки. Письма отправляются не меньше, чем за 6 месяцев до предполагаемого выселения.

У выселенных лиц, есть возможность получить новое жилое помещение. Это право закреплено в ст. 85 Жилищного кодекса РФ. Новая жилплощадь должна соответствовать действующим санитарно-эпидемиологическим, пожарным и жилищным нормам.

Если собственник не желает переселяться в предоставленное помещение, ему необходимо обратиться в суд. Кроме иска, следует предоставить основания, из-за которых переселение видится собственнику невозможным.

Серьезным нарушением прав собственника является самовольное занятие нежилого помещения. То есть когда физическое лицо или какая-либо организация занимает и эксплуатирует помещение без соответствующих правовых документов.

Самовольное расположение в нежилом помещении не влечет возникновения каких-либо прав. И даже, напротив, приводит не только к принудительному выселению, но и к взысканию денежной компенсации. Собственник имеет право обратиться в правоохранительные органы, а впоследствии в суд.

Многие вопросы, связанные с нежилыми помещениями, слабо регламентируются действующим законодательством. Однако судебная практика по вопросам выселения из нежилых помещений достаточно разнообразна. Большинство рассматриваемых дел заканчивается вынесением решения в пользу истца. Для положительного решения суда следует действовать строго в рамках существующего законодательства.

В этом видео вы узнаете о переводе жилого фонда в нежилой с целью коммерческого использования помещения:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Обсуждение: 5 комментариев
  1. АватарЕлена :

    Многие люди получив такое «письмо счастья» боятся быть выселенными, но при этом не получить новое жильё и таким образом остаться на улице. Либо быть переселёнными в тот район, который далеко от работы.

    Ответить
  2. АватарИван :

    Я слышал, что есть какие-то ограничения относительно процедуры выселения, связанные с временем года. Как я понял, в период холодов такие процедуры проводить не рекомендуется или даже запрещено.

    Ответить
  3. Аватар5master5 :

    Да нее, не должны на улицу в мороз зимой выселить мать с тремя малолетними детьми. там уже другой закон начинает действовать. Защиту права ребёнка никто не отменял в нашей стране. Думаю, всем вселяемым обязаны предоставлять жильё.

    Ответить
  4. АватарИван :

    А что будет с дольщиками, если застройщик не смог оформить по каким-то причинам новостройку в качестве жилого помещения? Грозит ли им выселение, если они выполнили все обязательства перед застройщиком?

    Ответить
  5. АватарНиколай :

    По большому счёту, чтобы не выселять людей из нежилого помещения, нужно не доводить дело до их заселения. Для чего соответствующие органы должны контролировать обстановку в районе.

    Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: