Отличие реконструкции от перепланировки, процесс узаконивания

Владельцы помещений, относящихся к жилому или нежилому фонду, зачастую проявляют желание изменить что-то в строении объекта. На подход к этим коррективам влияет то, каков характер и степень проведенных изменений. Отличие реконструкции от перепланировки потребуется узнать заранее, так как одна из процедур требует получения разрешения.

Понятия

Под реконструкцией понимается изменение в технических свойствах и параметрах строения, при этом не корректируется планировка. К примеру, оборудование проемов для дверей или окон, отделка внешнего фасада и прочее. Говоря о перепланировке стоит указать, что производится изменение в планировке здания. При реконструкции могут проводится:

• смена количества этажей в строении;
• оборудование на фасаде новых элементов;
• переделка конструкций несущего типа;
• сооружение пристроек;
• оборудование тамбура;
• изменения в фасаде и прочее.

Указанные разновидности работ могут быть проведены по отдельности или в совокупности. В данном случае конструкции несущего типа корректируются лишь в части. При перепланировке изменяются размерные характеристики помещения, в том числе функционал. При этом деятельность, направленная на корректировку фасада не проводится. В качестве исключения можно назвать проделывание оконного проема. В качестве основной цели перепланировки называют работы по улучшению здания, чтобы использование его в дальнейшем стало более комфортным. Работы могут быть следующими:

• оборудование новых стен или перемещение их в другое место;
• устройство перегородки;
• перенос проемов для дверей или окон.

Понятие реконструкции более широкое. Это говорит о том, что объем работ в нее включен больший. Перепланировка может рассматриваться как направление реконструкции.

Нежилых помещений

К помещениям нежилого типа не может быть применено понятие самовольной перепланировки. По указанным причинам все коррективы понимаются как проведение реконструкции. К особенностям реконструкции нежилого фонда отнесено то, что происходит корректировка общего пространства, зачастую оно увеличивается. Кроме того, затронуты могут быть конструкции несущего типа в ходе ремонта.

Жилых помещений

Глава 4 Жилищного кодекса говорит о том, какие основания и порядок применяются для производства работ в помещениях жилого фонда. Законодатель установил обязанность по согласованию процесса перепланировки с компетентными органами власти. Когда ремонтные работы завершены – подтверждение выражается в создании акта приемной комиссией.

Квартиры или частного дома

Как уже указано выше, основания им порядок для перепланировки жилого помещения отражены в жилищном законодательстве. При нарушении указанных норм проведенные работы считаются незаконными и могут быть оспорены. ЖК в статье 25 подразумевает под переустройством работы, направленные на установку или смену места нахождения коммуникаций инженерного типа, санитарной и сантехнической системы и прочего. При совершении указанных работ в обязательном порядке вносятся коррективы в техническую документацию на квартиру или дом.

Для перепланировки требуется заручиться согласием уполномоченного органа. В данном случае обращение происходит в органы муниципалитета. По окончанию согласования данный орган принимает решение о возможности или невозможности совершения запрашиваемых действий. По мере завершения работ собственнику помещения необходимо вновь обратиться в рассматриваемый орган и попросить составить акт о приемке. Осуществляется это приемочной комиссией.

В том случае, когда жилое помещение перестраивается самовольно либо перепланируется может иногда оставаться в таком виде. Условием для этого выступает наличие решения, вынесенного судебным органом. Следует иметь в виду, что при этом не могут нарушаться интересы или правомочия иных лиц. Законодатель также говорит о том, что совершенные изменения не должны составлять угрозы для жизнедеятельности лиц, проживающих по соседству.

Когда в ЕГРП вносится запись, указывающая на наличие права относительно помещением из жилого фонда, при этом сделали это до производства перепланировки – специалистом делается запись о проведенных коррективах. Делается пометка, что коррективы не ликвидируют правомочия и не организуют переход прав. Главное требование – чтобы проведенные действия не разделяли и не объединяли жилое помещение.

Градостроительное законодательство содержит определение рассматриваемых понятий. Согласно этому акту реконструкция состоит в том, что происходит изменение параметров у капительного строения. Корректироваться могут его отдельные части или все помещение целиком. Также отражению подлежат и иные положения, которые помогают понять основные отличия между перепланировкой и реконструкцией. В том числе, законодатель говорит о необходимости специального документа, которые разрешает проводить реконструкцию. Также отражается, что строительная организация наделана правами относительно производства строительных работ по капительному ремонту.

Кроме того, законодатель указывает, что под разрешением, которые наделает правами по вводу помещения в эксплуатацию, понимается акт, указывающий на окончание строительных работ по производству капитального ремонта либо указывает на завершение реконструкции. Проведены перечисленные работы должны быть в полном объеме. Сверяются результаты с разрешением, выданным на строительство. Получить разрешение на ввод в эксплуатацию получится только при условии, что вся деятельности осуществляется согласно проектной документации и планов земельного надела.

Отличительные черты

Законодатель устанавливает требование, согласно которому рассматриваемые процессы должны носить согласованный характер. Если указанные работы проводятся собственником помещения без процесса согласования, то возникнуть могут некоторые трудности. В частности, проявляются они при продаже объекта. Согласование также имеет некоторые отличия, они состоят:

• в ходе реконструкции не производится перенос или корректировка параметров, отнесенных к несущем элементам, указанные действия относятся к процессу перепланировки;
• во время реконструкции можно провести работы по изменению размерных характеристик помещения, в том числе при работе с частным домом есть возможность возвести несколько этажей, планировка в свою очередь говорит о том, что такие работы не производятся;
• перепланировка не отражается на фундаменте здания, в том время реконструкция предполагает совершение работ по усилению основы здания, его корректировке или расширению;
• в ходе перепланировки могут переносит сети инженерного типа, проводя реконструкцию можно заменить сеть полностью;
• фасад изменяется при реконструкции, чего не может происходить при перепланировке.

К реконструкции относится воссоздание первоначального вида здания посредством проведения ремонтных работ. Реконструкция предполагает совершение большего объема работ и, соответственно, большие затраты в финансовом плане. Перепланировка касается только внутренней части помещения.

Как узаконить

В той ситуации, когда проведена перепланировка без предварительного согласования с компетентными органами – она может быть узаконена посредством обращения в судебную инстанцию. Потребуется на руках иметь разрешение, выданное органами муниципалитета, чтобы ввести постройку в эксплуатацию. Градостроительное законодательство говорит о том, что для реконструкции здания необходимо получить разрешение. Если такой документ не получен – совершенные изменения рассматриваются как самострои.

Получить правомочия на такое строение удастся только посредством обращения в судебную систему. Необходимо добиться вынесения положительного решения. Для оформления прав собственника на самовольные строения, проведения в них реконструкции или перепланировки, необходимо учесть следующие правила:

• нахождение земельного надела в частной собственности;
• наличие разрешения от уполномоченных органов.

Получить разрешение требуется в том случае, когда производятся строительные работы или реконструкция. Компетентные организации, имеющие право выдать разрешение, могут быть различными. Перечень документации также отличается в зависимости от того, какие правовые нормы действуют в отдельном регионе или муниципалитете. Предоставить потребуется:

• акт, выданный МЧС;
• заключение, составленное сотрудниками СЭС;
• заявка на проведение перепланировки;
• надзор авторского типа;
• проект и его общие данные.

В некоторых ситуациях могут потребоваться и иные документы, в том числе разрешение, выданное органами пожарной охраны, экспертные заключения и согласование с компетентными органами. Сотрудники администрации прежде чем вынести отказ в признании правомочий относительно самовольного строения либо отказать сохранить здание в имеющейся форме – могут потребовать представить и другие бумаги.

Если не прикладывать документацию, то заявление не будет принято. Часто у собственников помещений возникают разного рода вопросы, в том числе касающиеся оформления прав на сооруженное помещение. Кроме того, интересуют действия, которые разрешаются или запрещаются к проведению. В том случае, когда сделана пристройка к дому, рассматриваться это будет как проведение реконструкции. Не имеет значения тот факт, что внешний облик объекта не изменен. Законодатель говорит о том, что пристрой не может выступать в качестве отдельного строения. Поэтому права оформляются на весь дом. Если владельцев несколько, то правомочия распределяются в установленных частях.

За разрешением в администрацию необходимо обратиться, когда происходит возведение дома. Этот документ не требуется, если происходит строительство объектов нежилого назначения. К примеру, это гаражи или бани. Фасад понимается как общее имущество, принадлежащее жильцам многоквартирного дома. По этой причине распоряжаться им можно после получения соответствующего разрешения всему владельцами квартир. Для реконструкции необходимо получить положительное решение, которое формируется на общем собрании жильцов дома.

Допускается совершение таких действий:

• демонтаж подоконников, чтобы в дальнейшем на их месте обустроить двери, при этом радиаторы не могут выносится на балконы;
• сооружение в жилом помещении сауны, при условии наличия отдельной системы вентиляции и пароизоляции;
• установка каминов, при условии, что его части сооружены в заводских условиях;
• формирование второго выхода к санузлу, который идет из спальни.

Для сауны установлен размер парилки, который не может превышать более 24 кубок. Монтаж проводится в форме кабины. Обязательным требованием выступает наличие сертификата по качеству от компании-производителя. Не потребуется получать разрешение для демонтажа встроенной мебели, производства косметических ремонтных работы и смены инженерного оборудования.

Также есть ряд действий, которые запрещено совершать. В том числе, не получиться сделать жилое помещение, если этажом выше находится кухня или санузел, аналогичные положения действуют и по сооружению санузлов. Они не должны располагаться над комнатами. Законодатель устанавливает указывает, что нельзя замуровать системы отопления и водоснабжения, провести в квартире теплые полы при использовании общей отопительной системы.

Не допускается прокладывание труб от кондиционеров снаружи здания и проделывать их внутри стен. Краны не могут устанавливаться на трубы отопительной системы, собственники квартир не имеют прав на присоединение к своему помещению тамбуров. Отопительные системы не располагаются на балконах, кухни не сооружаются без окон. Не допускается объединение кухни и комнаты, при условии, что в кухне расположена газовая плита. Вход в туалет не может быть из кухни или помещения жилого типа. Кроме того, установлено, что санузел не делается проходным. В том случае, когда входная дверь в квартиру открывается наружу – не должна становится препятствием для лиц, живущих по соседству.

Относительно домов, которые возводились по проектам, созданным после 2006 года, затрагивать во время ремонтных работ конструкции ограждающего типа и несущие балки и прочие элементы.

Через суд

В некоторых ситуациях для узаконения перепланировки требуется обратиться в судебные органы. Для этого необходимо составить исковое заявление, к которому приложить документацию:

• подтверждающую наличие правомочий собственности на недвижимое имущество;
• технические акты (новый и старый);
• планировка квартир, которые расположены этажом выше и ниже той, где будут проводиться ремонтные работы;
• при участии в деле доверенного лица – потребуется оформить доверенность в установленном порядке.

Для получения планировки квартир можно обратиться в БТИ. Относительно доверенности установлено, что заверка ее реализуется в нотариальной конторе. При рассмотрении поданного иска судья оценивает то, не нарушены ли во время перепланировки помещения интересы лиц, проживающих по соседству. Кроме того, совершенные изменения не должны причинять вреда жизни и здоровью. С этой целью потребуется провести строительно-техническое исследование. По итогам эксперт выдает заключение. Необходимо составить ходатайство в суд, где отразить перечень вопросов, которые нужно задать эксперту.

Когда собственник помещения имеет представление о том, в чем заключаются отличия между рассматриваемыми понятиями — он может решить какая из форм переделки ему необходима. Результатом становится корректировка потребительских свойств, присущих жилому помещению. Это дает возможность избежать возникновения проблемных моментов. Они выражаются в форме административной ответственности. Кроме того, это могут быть потери в финансовом плане. Выражаются они в форме предписаний и штрафов. Если ремонт не признан законным, то возврат помещения в исходное состояние реализуется за счет собственника квартиры.

Отличие реконструкции от перепланировки состоит в объеме выполняемых работ. Первое понятие представлено более широким набором действий. В обоих случаях нужно получить разрешение.

В данном видео вы узнаете о том, как можно узаконить перепланировку нежилого помещения: