Нюансы доверительного управления имуществом: по каким критериям это оценивается

Имущество есть у всех, но не каждый способен правильно распоряжаться ею. Потому возникает необходимость в передачи своей собственности в управление профессионалу. Чем может управлять доверенное лицо и каковы последствия этого управления?

Нюансы оформления доверительного управления

В современном мире стало популярным использовать доверительное управление. Причем неважно, какое имущество отдавать: недвижимость, предметы искусства, драгоценности и пр.

Когда человек подписывает договор о доверительном управлении, это значит, что его имущество отдается другому гражданину, для принесения дохода. Причем при передаче в ДУ не возникает права владения данным предметов. Действия осуществляются исключительно в интересах владельца собственности. Есть разные виды управления:

• Недвижимыми объектами;
• Движимым;
• Ценными бумагами;
• собственностью, которая принадлежит государству;
• Деньгами;
• Собственностью, полученной по наследству и др.

Однако объекты, являющиеся государственной собственностью, которые были отданы для временного пользования казенным предприятиям и учреждениям, не могут передаваться другим особам для осуществления управления. Данное условие прописано в статье 1013 Гражданского Кодекса РФ.

Участниками договора по ДУ выступают две стороны: учредитель (является владельцем указанного имущества) и управляющий (тот, кто в результате управляет собственностью). Действия второго, должны быть направлены на получение прибыли с управляемого имущества, в пользу первого участника договора. Но не всегда учредитель является собственником переданного в ДУ владения. В этом случае заключается соглашение с третьим человеком, который и есть владелец будущих управляемых активов.

Доверительным управляющим необязательно должно выступать физическое лицо. Законодательством в ст. 1015 ГК РФ сказано, что возможно привлекать к управлению собственностью ИП (индивидуальных предпринимателей), коммерческие организации.

В этой статье прописан запрет на выполнение функций управляющего следующими учреждениями:

• Предприятия, относящиеся к федеральным или муниципальным властям, т.н. унитарные;
• Орган государственной власти;
• Учреждения, представляющие интересы муниципальных властей.

Также есть пункт, запрещающий управляющему получать выгоду по заключенному контракту.

Подписание соглашения об управлении обязательно производится в письменном виде. Если не выполнить данный пункт требований закона, то договор можно признать недействительным. Судебная практика уже имеет опыт в данном вопросе.

Недвижимостью

Свои действия каждый участник доверительного управления недвижимостью должен совершать законно

Все, что касается заключения, выполнения и расторжения соглашения о ДУ недвижимой собственностью, прописано в статье 53 Гражданского Кодекса РФ. Свои действия каждый участник договора должен совершать согласно букве закона. Данное условие относится и к доверительному управляющему, и к учредителю управления.

На основании принятых правил соглашение составляется на бумаге. В обязательном порядке регистрируется в государственных органах, где происходит регистрация всех действий, проводимых с недвижимой собственностью. Если данные о передачи объекта в доверительное управления отсутствуют в Госрегистраторе, то сделку могут признать недействительной.

В случае внесения в уже существующий документ корректировок или дополнений, которые не меняют ни предмет договора, ни процесса передачи прав на управление, то такие изменения не подлежат обязательной регистрации. В государственном реестре отображается только переход права и ничего более.

Договор не заключается на бессрочное управление, и имеет довольно ограниченный срок действия – 5 лет. Однако в заключительных пунктах соглашения, как правило, прописывают возможность пролонгации действия. В этом пункте, в частности, говорится, что если на дату окончания основного срока действительности договора, ни одна из сторон участниц не подала письменного решения о расторжении документа, то договор считается продленным снова на 5 лет. Условия при этом не меняются и остаются прежними.

Просто подписать договор недостаточно, необходимо его зарегистрировать и только после получения соответствующего свидетельства из Единого Реестра договор набирает юридическую силу и становится действительным. До момента получения документов из Госреестра не меняются правовые отношения с коммунальными службами или арендаторами.

Это значит, что даже при указании в самом бланке соглашения о начале действия процесса, до получения подтверждающего документа из реестра, ответственность за объект недвижимости перед другими лицами несет собственник владения, а не будущий управляющий.

Когда владелец решает заключить договор и передать свое имущество в доверительное управление, он должен учесть несколько моментов. Если на территории объекта проживают арендаторы, то желательно их уведомить о факте наличия договора. Такая процедура в законе не отражена. Это будет правильно, с точки зрения нормального поведения со стороны собственника, оповестить тех, кто снимает жилье, о смене руководства недвижимостью. С этого момента, они должны обращаться к доверительному управляющему по всем вопросам, связанным с арендой данного жилья. В том числе и денежные отношения.

Все соглашения, заключенные между арендаторами объекта недвижимости и собственником, остаются в силе. Необходимо заключить дополнительные акты о смене ответственных лиц, в связи с заключением договора о доверительном управлении.

Движимым имуществом

Заключить контракт на ДУ можно и для предприятия, для имущественного комплекса, для отдельно стоящих объектов, которые можно отнести в понятие недвижимого объекта. Также возможно отдать в ДУ ценные бумаги, права и другое имущество (движимая вещь, право требования, право пользования).

Если воспринимать буквально то, что можно отдать в управление, то сложиться неверная трактовка закона по поводу движимых предметов. Поскольку в правилах передачи имущества в доверительное управление стоит прямой запрет на управление деньгами как таковыми. Но есть небольшое исключение, касающееся кредитных организаций. Они имеют право управлять денежными средствами на основании закона «О банках и банковской деятельности» принятого 02.12.1990 за № 395-1. Также в законе указано, что данной организации не возбраняется управлять денежными средствами. Причем не только в национальной валюте, но и используя иностранную валюту.

Ценными бумагами

Доверительное управление ценными бумагами осуществляет брокер

Ценные бумаги являются еще одним видом движимого имущества. Управлять ими значит обеспечить их доходность. Чаще всего доверительное управление ценными бумагами отдается брокеру.

Материальный актив хранится на биржевом расчетном депозитарии. Брокер, в свою очередь, следит, чтобы ценные бумаги приносили доход, также рассчитывает и удерживает из доходной части подоходный налог.

Деятельность брокерских контор, биржи и их отношения с клиентами регулируются посредством Федерального закона. В акте четко и однозначно прописано, что доверительный управляющий (брокер) не вправе давать гарантий доходности вложенных материальных активов. Он не несет ответственности за результат своей деятельности.

Лица, которые имеют возможность и право управления ценными бумагами:

• Компании, занимающиеся инвестиционными вложениями;
• Брокерские организации;
• Частные лица, имеющие право на доверительно управление активами.

Владелец материальных активов имеет право самостоятельно принимать решения о продаже, покупке бумаг. Доверительный управляющий обязан подчиниться решению доверителя.

В таблице представлено устройство рынка, на котором торгуют ценными бумагами

В доверительное управление, возможно, передать следующие виды ценных бумаг:

• Акции закрытых акционерных обществ и открытых акционерных обществ. Приобретателями является и государство и население. Наличие любого количества ценных бумаг, дает владельцу возможность получать дивиденды, и принимать участие в управлении эмитента;
• Облигации, выпускаемые на предприятии. Организации с целью развития, выпускают облигации с единственной целью, получить заем. Приобретенная бумага дает гарантию на возврат потраченных денежных средств;
• Акции муниципальных властей. В данном случае ценные бумаги выпускаются в виде займов. Гарантией под них является имущество, принадлежащее муниципальным властям. Муниципальные облигации не подлежать налогообложению ни местными налогами, ни государственными;
• Облигации, выпускаемые государством. Ценные бумаги, используются для привлечения инвесторов на осуществление различных социальных программ. Есть моменты, когда выпуск облигаций происходит при недостатке средств в бюджете.

Государственным имуществом

ДУ имуществом, которое принадлежит государству, возникает при заключении контракта, в котором одним из участников является государство. Это значит, что доверительному управляющему отдается казенная собственность, с расчетом, что в результате деятельности первого эффективность управления будет расти. Реализовать соглашение можно в двух случаях:

• Используя методы стратегического менеджмента. Управляющий подготавливает пакет предложений по инвестициям, осуществляет надзор за финансовым состоянием, контролирует наличие обязательств у предприятий и проводит иные операции;
• Используя методы оперативного менеджмента, планируется нынешняя деятельность предприятия и рассматривается перспектива развития.

Поскольку значимость принадлежащего государству имущества высокая, то требования, предъявляемые к управлению, также повышены. Для выполнения оптимального управления доверенному лицу выделяется не так много инвестиционных инструментов.

Денежными средствами

Денежные средства должны приносить прибыль. Один из вариантов — отдать их в доверительное управление

Закон любого богатого человека заключается в том, что все должно работать и приносить прибыль. Это касается и денежных средств. Но не каждый имеет способность правильно распоряжаться деньгами и вкладывать их с целью получения прибыли.

Потому и создали доверительное управление дензнаками. Т.е. происходит передача накоплений в руки профессионалов, которые самостоятельно решают, куда их вкладывать и что приобретать.

Какие надежды возлагаются на доверительных управляющих, для каких целей им выдаются средства:

• Накопления защищены от бездумных растрат;
• Постепенно происходит увеличение денежных накоплений;
• Каждая сделка, связанная с деньгами, не афишируется и является анонимной;
• Для предприятий, это отличная возможность скрыть капитал;
• Если фирма оказалась банкротом, то денежные средства находящееся на доверительном управлении не исчезают, а продолжают работать и приумножаться.

В качестве профессионального управляющего может выступать не только компания, но и физическое лицо. Трейдер и есть тот частный управляющий, помогающий деньгам расти и размножаться. За свой труд доверенное лицо получает вознаграждение в виде определенного процента от каждой сделки.

Стоит всегда помнить, что человек или организация, которая управляет накоплениями ,не вправе обещать положительный результат от своей работы. Это значит, что вложения или сделки могут стать как прибыльными, так и убыточными. И в том, и в другом случае доверительный управляющий не несет ответственности за результат.

Потому стоит сначала взвесить все положительные моменты передачи накоплений в управление и отрицательные, что принять правильное решение

Положительный момент:

1. Инвесторы, складывающие свои деньги, рассчитывают получить высокий процент дохода. Как правило, в пределах от 30% до 100%;
2. Необязательно вкладывать огромные суммы. Можно инвестировать небольшими депозитами, но тогда не стоит рассчитывать на большие прибыли;
3. Доход является пассивным, это значит, что нет необходимости изучать рынок, слушать и анализировать новости. Этим всем занимается управляющий;
4. Возможность вывода денег практически круглосуточная и без ограничений;
5. Если управляющий профессионал, то это гарантия того, что деньги клиента под надежной защитой.

Отрицательные стороны передачи денег под ответственное управление:

• Любая сделка или вложение может оказаться убыточной. Возникает риск лишиться всех накоплений;
• Нередко в качестве управляющих попадаются мошенники;
• У инвестора нет твердых гарантий, что его вложения станут прибыльными;
• Отсутствие возможность повлиять на процесс управления;
• Нужно платить доверенному лицу вознаграждение.

Муниципальным имуществом

Для того, чтобы региональные власти имели возможность решения государственных вопросов непосредственно на месте, им во владения была выделена муниципальная собственность. И тогда власть муниципалитета заключает договор на ДУ. В бланке контракта в обязательном порядке прописывается вся процедура, с нюансами.

В данном виде управления, подразумевается передача принадлежащего недвижимого имущества в распоряжение специалиста, который сможет эффективно управлять во благо бенефициара.

Контракт должен содержать в обязательном порядке пункт, разрешающий доверенному лицу принимать самостоятельное решение по активам. Также должен быть полный перечень того, что передается в ДУ. В конце бланка размещаются реквизиты каждой из сторон. Доверительное управление будет проводиться в течение 5 лет или меньше, если произойдет досрочное расторжение.

Муниципальные власти могут отдать под действие контракта следующие объекты собственности:

• Определенные объекты недвижимости;
• Организации, фирмы и компании;
• Жилые комплексы или промышленные комплексы;
• Любые ценные бумаги, выпускаемые муниципалитетом или имеющиеся у него во владении;
• Особые права.

Для осуществления возможности управления муниципальной собственностью необходимо открыть в банке специальный расчетный счет, также для этих целей выделятся баланс, несвязанный с основной деятельностью.

В этом видео вы узнаете о преимуществах и недостатках доверительного управления: