Как избежать ошибок при заключении договора аренды коммерческого помещения

По своей принципиальной сути договор аренды коммерческого помещения (далее — ДА) есть добровольное соглашение между двумя сторонами — арендодателем и арендатором о возмездной (т.е. за определенную плату) передаче во временное пользование имущественного объекта в соответствии с заранее оговоренными условиями на фиксированный срок. ДА помещений и подобных объектов недвижимости должен иметь стандартную форму и все отношения сторон регулируются специальным разделом российского законодательства – в данном случае Гражданским Кодексом (часть 2, глава 34).

Основные виды договора 

В юридической практике арендных отношений существует множество типов и форм ДА недвижимого имущества.

Наиболее востребованными и часто используемыми являются два вида — между юридическим лицом и частным, а также межу гражданами.

Между физическим и юридическим лицом

Регистрация подобного документа обязательно проводится в соответствующих государственных органах

Принципиальным отличием является то, что такой договор обязательно составляется в письменной форме и регистрируется в органах Росреестра.

Еще одним важным условием является то, что при подписании договора со стороны гражданина указываются его паспортные данные, адрес места жительства, ставится подпись. Со стороны юридического лица — указываются реквизиты компании, ФИО и должность уполномоченного лица.

Кроме этого существенным условием совершения сделок по аренде нежилого помещения, например, производственных объектов, является наличие у физического лица специальной юридической правовой формы – ИП и соответствующая лицензия на эксплуатацию объекта.

Между физическими лицами

По существующей российской юридической имущественной практике договор аренды между физическими лицами может иметь, как устную, так и письменную форму.

В случае использования письменной формы регистрацию договора аренды в органах Росреестра производить не обязательно, даже если сроки аренды превышают 1 календарный год.

В договоре следует точно указывать не только паспортные данные участников сделки, но и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН).

Правила составления документа аренды коммерческого помещения

Официальной формы документа не существует, но есть обязательные пункты, без которых договор не будет считаться законным

В ГК РФ нет единообразного толкования и точного определения того, как именно должен выглядеть договор аренды. Однако имеется несколько моментов, на которые указывает законодательство.

Так, в статье 607 ГК говорится об объекте аренды, в ст. 666 – о предмете договора лизинга, в ст. 673 о сроках и т.д. Как правило, форма документа, используемая в коммерческом или гражданском обороте, имеет устоявший вид с учетом сложившейся деловой и юридической практики.

Несмотря на то, что стороны договора вольны самостоятельно определять форму договора документа, имеются требования, регламентирующие такие пункты, которые должны быть обязательно включены в состав этого документа.

Основные пункты договора

К числу основных пунктов арендного договора, в том числе используемой в коммерческом обороте (офисы, производственные помещения, земельные участки) относится перечисленное ниже.

1. Предмет договора. Этот обязательный пункт должен содержать полное описание объекта недвижимости, его основные технические параметры — площадь, этажность, коммуникации, адрес или местонахождение, а также содержать указание на правоустанавливающий документ (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт). В некоторых случаях, когда объект недвижимости имеет сложное описание, к договору прикладывается соответствующее приложение (технический протокол или акт), о чем делается ссылка в тексте документа.
2. Срок договора. Указывается точный момент начала срока аренды и ее окончания. В некоторых случаях может указываться срок окончания аренды не в виде точной даты, а в виде дополнительного условия – например, в момент уплаты долга или кредита.
3. Цена аренды. Стоимость обязательно должна указываться в национальной валюте – рублях. Порядок исчисления ставки аренды подробно указывается в тексте документа.

Реквизиты сторон, подписывающих договор — это полные ФИО, паспортные данные или же должность ответственного лица, уполномоченного компанией.

Дополнительные пункты документа

В договоре могут быть дополнительно отражены самые разные важные для сторон пункты

Законодательство предусматривает, что стороны арендных отношений могут указывать в договоре аренды коммерческой или иной недвижимости любые дополнительные условия. К таким могут относиться, например:

1. Зачисление в стоимость аренды расходов, произведенных арендатором улучшений – например, компенсация расходов по ремонту помещения.
2. Условия и порядок, при которых договор может быть досрочно расторгнут, по инициативе арендатора или арендодателя.
3. Формат оплаты: через какие финансовые учреждения, банковские счета или другие платежные системы.
4. Распределение взаимной ответственности сторон между контрагентами по содержанию помещения в период срока действия аренды.

Также к дополнительным условиям могут относиться такие пункты, как переход права собственности, условия продления договора, правомочность лиц по управлению имуществом, третейские стороны в случае возникновения разногласий.

Нужно ли регистрировать арендный договор  — правовые основания

Договор аренды коммерческой недвижимости, в частности – помещения или его части, по настоящему российскому законодательству подлежит государственной регистрации. Это определение содержится в ст. 609 Гражданского кодекса РФ.

Однако имеется одна существенная оговорка. Она содержит норму (в статье 651), по которой, если срок аренды коммерческого помещения предполагается осуществить на период менее 1 года (365 календарных дней), то по усмотрению сторон (контрагентов) регистрация документа может не выполняться.

Еще одним важным моментом является такое положение Гражданского кодекса: если в аренду берется не часть помещений, офиса, цеха, а все предприятие полностью (например, кондитерский цех и кафе, магазин, если они составляют единый производственный комплекс), то государственная регистрация обязательна даже в том случае, когда срок аренды будет меньше года. На эту норму прямо ссылается ст. 658 кодекса.

Несоблюдение норм обязательной регистрации ДА, когда это прямо требуется законом, может повлечь для арендодателя существенные санкции в виде штрафов, в соответствии с нормами КОАП РФ.

Варианты подачи заявления на регистрацию договора 

Существует несколько вариантов регистрации документа аренды

В настоящее время процесс регистрации ДА коммерческого помещения или предприятия намного упрощен благодаря наличию нескольких вариантов. Можно воспользоваться следующими способами.

1. Регистрация через отделения Росреестра. Полный список таких подразделений можно узнать на сайте ведомства. Преимуществом такого варианта регистрации является то, что ФЗ 218 предусмотрен принцип экстерриториальности.Это значит, что можно договор на аренду недвижимости заключить и зарегистрировать в любом регионе страны.
2. Постановка на учет через сеть муниципальных многофункциональных центров (МФЦ). Такие центры есть в каждом муниципальном образовании городского или районного уровня. Процесс регистрации в них аналогичен тому, как это происходит в Росреестре. Сроки регистрации через МФЦ — не более 30 дней со дня подачи заявления и документов.
3. Регистрация через почтовое отправление. Для того чтобы зарегистрировать арендные отношения, не обязательно присутствовать лично в учреждении. Достаточно весь пакет документов отправить в адрес подразделения Росреестра. При этом почтовое отправление должно иметь статус ценного письма (бандероли) с уведомлением о получении его адресатом.
4. Если у участников арендных отношений имеется ЭЦП, то процесс регистрации договора намного упрощается. Его можно составить и зарегистрировать в электронной форме через портал «Госуслуги» или же через сайт Росреестра.

В некоторых случаях предприятия и фирмы для подготовки ДА и его регистрации прибегают к услугам специальных юридических фирм и контор адвокатов, специализирующихся на корпоративном праве. Стоимость услуг таких компаний высока, однако она оправдана, так как процессом регистрации занимаются грамотные и опытные специалисты.

Документы для регистрации 

Для того чтобы документ аренды коммерческого помещения был зарегистрирован в подразделениях Росреестра, необходимо подготовить пакет документов.

В случае если арендатором является физическое лицо или, например ИП, то понадобится:

1. Паспорт с отметкой о регистрации гражданина по месту жительства.
2. Свидетельство о регистрации ИП, соответствующая выписка из ЕГРН или ЕГРИП, заверенная местным подразделением ФНС.

Если от имени арендатора участником подписания договора аренды является третье лицо, то предоставляется заверенная нотариусом доверенность.

Если в сделке по заключению арендного договора участвуют юридические лица, то арендатор и арендодатель обязаны иметь такие документы:

1. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости — это свидетельство о регистрации права собственности.
2. Учредительные документы компании – Устав и свидетельство о регистрации юридического лица (заверенная нотариально выписка из ЕГРЮЛ).
3. Приказ руководителя организации о том, что уполномоченное лицо компании имеет право заключать договор аренды имущества.
4. Заверенная банком справка (выписка) о наличии счета и его реквизиты, используемые для проведения сделки и оплаты аренды.

Все документы, предоставляемые в органы Росреестра, должны быть оригинальными или же иметь заверенные нотариально копии.

Стоимость регистрации: госпошлина и услуги

За государственную регистрацию взимается плата

Регистрация государством арендных отношений между участниками производится органами Росреестра не бесплатно. За совершение регистрационных действий оплачивается государственная пошлина. Размеры такой пошлины можно уточнить на сайте Росреестра.

Государственная регистрация права имеет следующую стоимость на текущий момент:

• для физического лица — 2 000 рублей;
• для юридического лица – 22 000 рублей.

Оплату госпошлины за совершение регистрационных действий можно произвести по соответствующим реквизитам центрального аппарата ведомства в любом банке страны или в почтовом отделении. Кроме этого, оплату можно произвести электронным способом через портал «Госуслуги», через банковские терминалы или электронные платежные системы.

В заключении стоит отметить, что современное законодательство, а также система коммерческих отношений, включая арендные, совершенствуется. На смену устаревшим форматам приходят новые виды использования недвижимости, где все больше используются инновационные технологии типа блокчейна и даже искусственного интеллекта.

Полезное видео об особенностях договора аренды коммерческого помещения: