Законодательство об ипотеке жилых домов и квартир, предмет договора, залогодатель, особенности кредитования

Каждый мечтает о собственном жилье. Но сегодняшние реалии не дают возможность скопить денег на покупку квартиры или строительство дома. Потому наилучшим выходом остается ипотека.

Законодательство об ипотеке жилых домов и квартир

Залогом по ипотеке может быть приобретаемое жилье, а также жилье в собственности заемщика

Залогом по ипотеке может быть приобретаемое жилье, а также жилье в собственности заемщика

Что такое ипотека – это приобретение в кредит жилой площади.  При этом залогом является приобретаемое имущество. Однако если у заемщика есть во владении другая квартира, дом или земельный участок, то это также может стать предметом залога. При ипотечном кредитовании в документах, выдаваемых на приобретаемое жилье, указывается, что данное имущество находиться в залоге. Вся процедура по оформлению ипотеки прописана в ст. 74 федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.

Основной документ, регулирующий взаимоотношения между банком и заемщиком, это Концепция по развитию ипотечного жилищного кредитования, принятая в 2000 году. Споры, ситуации, возникающие в процессе кредитования, решаются согласно указанному документу.

Также законодательное регулирование происходит с помощью постановлений правительства («Об ипотечных ценных бумагах», принят 11.11.2003).

Указанные документы позволили максимально обезопасить заемщика и дали четкую инструкцию действия для ипотекодателя.

Предмет ипотеки

Что может стать предметом ипотеки? Данный перечень подробно представлен в статье 130 Гражданского Кодекса РФ в части 1. Это недвижимое имущество, которое принадлежит на праве собственности заемщику или он имеет другое право распоряжаться им на свое усмотрение.

Что относиться к предмету ипотечного кредитования:

  • участки земли. Исключение составляют земельные наделы, находящиеся в собственности муниципальных властей или государственных служб. Также запрещено оформлять ипотеку на надел земли, у которого площадь меньше чем это предусмотрено законом. Этот момент указан в ст. 63 п.1 и п. 2 «Закон об ипотеке»;
  • находящиеся в собственности предприятий производственные помещения, сооружения, другое недвижимое имущество. Также сами предприятия могут стать предметом кредитования;
  •  квартиры, дома или их части. Важное условие если в залог отдается часть недвижимости: комнаты должны быть изолированы друг от друга, в противном случае в ипотеке могут отказать;
  • различные постройки, не используемые для проживания. Это гаражи, дома на дачных участках. Данные постройки могут использоваться в хозяйственных целях;
  • находящиеся в частной собственности воздушные суда, также морские (танкеры, сухогрузы и др.), космическое оборудование и объекты, суда, используемые для плавания во внутренних водах страны.

Предметом ипотеки становиться и незавершенное строительство, поскольку кредит, может браться для завершения постройки недвижимости, частного дома. Участок, на котором происходит строительство, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Госреестре с разрешением на строительство.

В качестве залогового имущества, не может быть принята недвижимость, которую нельзя разделить, в натуральном виде без изменения.

Банк не примет в качестве обеспечения кредита предмет, на который впоследствии невозможно наложить взыскание. Либо данное имущество неприватизированное или его нельзя передавать в частную собственность. В случае, принадлежности будущего залога нескольким собственниками, необходимо письменное разрешение каждого, кто имеет часть. В случае, когда имущество владеет муниципалитет, то в данном случае требуется разрешение этого органа.

Не исключается возможность принятия, в качестве предмета ипотеки, права на аренду. При условии, что иное не указано в договоре, и не противоречит букве закона.

Владелец недвижимости может распоряжаться своей долей так, как он хочет

Владелец недвижимости может распоряжаться своей долей так, как он хочет

Долевое владение недвижимостью подразумевает, что в натуре части не выделены, но для владельца это создает некоторые преимущества. У владельца есть возможность распоряжаться долей так, как он желает. Это право закреплено в ст. 246 ГК РФ в пункте 2, но при этом должно учитываться правила отчуждения, в котором сказано, о преимущественном праве покупки данной доли. Этот момент зафиксирован в Федеральном законе № 51 от 21.10.94 г. В то же время в ст. 7 этого закона в пункте 2 говориться, что собственник доли в недвижимом имуществе, имеет полное право отдавать в залог, не уведомляя других владельцев. В случае невыполнения своих обязательств кредитор имеет право наложить взыскание на залоговое имущество, т.е. на долю. При этом должны быть соблюдены законные права других владельцев и выполнено основное правило долевого владения. Это правило гласит: что при продаже недвижимости, находящейся в общей долевой собственности один из участников обладает преимуществом перед другими в приобретении предмета.

Залогодатель

Определение того, кто может быть залогодателем, находиться в Гражданском Кодексе, а именно ст. 335. В статье выделен перечень тех, кто может сдавать имущество в залог или быть участником отношений между кредитором и заемщиком:

  • лицо – залогодатель, который является основным заемщиком;
  • третье лицо – залогодатель. Имеется в виду, случай, когда в качестве залога выступает имущество другого человека или третьих лиц;
  • залогодержатель. Лицо, являющееся по договору кредитодателем.

Как правило, в договоре ипотеки залогодателем всегда выступает сам должник. Редко, но бывает, что в качестве залогодателя, становиться другое, третье лицо, а у должника нет залога. Это касается в основном предприятий.

Кто имеет право сдать в ипотеку имущество

Этот вопрос регулируется в статье 335 в части 2 Гражданского кодекса. В частности, в нем четко указывается, кто обладает правом являться залогодателем:

  1. лицо, являющееся собственником недвижимости. Имеет соответствующие документы, подтверждающие право владения;
  2. физическое или юридическое лицо, имеющее право хозяйственного ведения с использованием предмета. Закреплено необходимыми документами.

Собственник имеет преимущество перед теми, кто обладает правом хозяйственного ведения. Если владелец такого имущества, решить заложить предмет, то права третьих лиц не учитываются. Для не собственника недвижимости, прежде чем отдавать в залог, необходимо получить письменное разрешение или согласие владельца.

Обязательства

Также статьей 335 прописаны обязанности и ответственность, возникающие у залогодателя после подачи заявки и оформления на ипотечное кредитование, а с ним и залоговое имущество:

Каждая из сторон сделки должна понимать свою ответственность

Каждая из сторон сделки должна понимать свою ответственность

Каждый, кто оформляет залог, должен понимать свою ответственность:

  1. Вещь, переданная в качестве залога, не является собственностью должника. В свою очередь, залогодержатель не мог и не обязан знать, о принадлежности или непринадлежности предмета залогодателю. В этом случае у собственника вещи появляются права и соответствующие обязанности, как и у лица, являющегося залогодателем. Свои права собственник может защитить, ссылаясь на залоговый документ или используя нормативные акты.
  2. Ситуации схожа с указанной выше. Разница заключается в том, что предмет, который передается в залог, утерян или владельцем или доверенным лицом. Либо вещь, используемая в качестве залога, украдена или ею завладели другие лица на незаконных основаниях. В этом случае собственник не получать возможности пользоваться правами и обязанностями залогодателя.
  3. В этой ситуации имущество, передаваемое в залог, не может быть отчуждено без письменного разрешения третьего лица, значит для залога, тоже нужно разрешение. В качестве исключении выступает имущество, которое по закону становиться залогом.
  4. Имущество, переданное залогодержателю, является собственностью залогодателя, но предмет залога принадлежит еще нескольким владельцам в результате получения наследства. И в данном случае у них появляются права и возникают обязанности, такие как у залогодателя. В этом случае при нарушении пунктов договора и не оплаты вовремя кредита, совладельцы также несут полную материальную ответственность. Небольшое уточнение: права и обязанности возникает в зависимости от доли в имуществе, закрепленной за каждым владельцем.

Статья 298 ГК РФ в части 1 четко указывает на то, что частные учреждения не имеют право самостоятельно отчуждать вещи в том случае если:

  • владелец закрепил нахождение предмета и поставил ответственным учреждение;
  • имущество, было построено или приобретено благодаря денежным вложениям владельца.

В законе нет указаний на возможность или отсутствие частного предприятия являться залогодателем.

Учреждение также не имеет право оформлять залог на недвижимость, которая перешла в собственность фирмы в результате хозяйственной деятельности. Даже если документация позволяет проведение подобной процедуры.

Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

Владелец квартиры в многоквартирном доме обладает правами и обязанностями по отношению ко всему дому на правах общей долевой собственности. Права всех собственников регулируется гражданским кодексом, а именно ст. 75.

Когда в залоговое имущество попадает готовая, жилая квартира, возникает несколько нюансов:

  • не вся жилая площадь предмета принадлежит залогодателю. В данном случае банк рассматривает только ту недвижимость, которая имеет изолированные комнаты;
  •  ипотечное имущество является собственностью несовершеннолетнего гражданина России, либо лицо признано недееспособным или имеется ограниченная дееспособность. В этом случае на стороне залогодателя выступают опекуны или попечители. Также требуется обязательное разрешение от органов опеки на оформление залога;
  • когда отдается квартира в общей долевой собственности многоквартирного дома, то вместе с правами на квартиру в качестве залога находятся и права на долю.
Договор ипотечного кредитования не прекращается даже после окончания строительства

Договор ипотечного кредитования не прекращается даже после окончания строительства

Если ипотека берется под залог еще не построенная недвижимости, то здесь действия и права регулируются ст. 76 ГК РФ

В этом случае залог четко оговаривается в кредитном договоре. Поскольку деньги берутся для завершения строительства. После того, как строительство многоквартирного дома завершено, договор ипотечного кредитования не прекращает своего действия.

При получении документов о праве собственности на квартиру в соответствующих организациях в обязательном порядке указывается то, что данное недвижимое имущество находиться в залоге.

С этого момента залогодержателем выступает банк, кредитная организация, в общем лица, предоставившие кредит на осуществление задуманного.

Ипотека строящегося жилого дома

Под частным домом понимается жилье, строящееся на отдельном участке земли, для дальнейшего проживания семьи. При этом надел, должен иметь соответствующие документы, быть правильно оформленным и имеет разрешение на строительство жилого помещения.

Для получения кредита под застройку дома, банк должен быть уверен, в серьезности намерений заемщика. Также понадобятся документы для кредитного инспектора:

  • Надел земли должен находиться максимально близко к банку, который дает деньги. Этот момент оговаривается перед подачей заявления на оформление кредита;
  • В справках, получаемых из землеустройства, должно быть указано, что отведенный под строительство участок относится к землям населенных пунктов. Также в документах должно быть указано разрешение на строительство индивидуального дома, также имеет право вести хозяйство и строить дачу;
  • В разрешительных документах не должно быть указаний об обременении, поскольку такое имущество не имеет право быть залоговым;
  • Если на земельном участке уже есть постройки, здания, принадлежащие потенциальному заемщику на праве собственности. Данные сооружения должны быть, в обязательном порядке, зафиксированы в Едином реестре прав собственности. Соответственно данная информация будет отражена в документах, предоставляемых банку;
  • В случае наличия не одного собственника, а нескольких, права и обязанности залогодателя разделяются на всех владельцев. Деление происходит в соответствии с размерами долей в имуществе.

Ипотека на строительство частного жилого дома, может быть оформлена с разными источниками финансирования.

Кредит с целью строительства

Когда даются кредитные деньги под начальное строительство. Нюанс данного вида ипотеки, заключается в выдаче средств частями и необходимость отчитываться о затраченных средствах. Если после первого транша, отчет не будет достаточно подробным, то есть опасность в отказе выдачи следующей суммы денег. Также нужен первый платеж. Как правило, он составляет сумму 20-25 % от выдаваемой суммы.

Кредит с залогом в виде земельного надела

Наличие участка земли, в данном случае значительно упрощает получение ипотеки. Однако, стоит обратить внимание, что стоимости надела может не хватить на удовлетворение кредитного займа. Необходимы дополнительные денежные вложения.

Кредит, залогом является недвижимость

В данном случае имеется в виду существующая жилплощадь, в которой можно проживать. Перед выдачей кредита проводиться оценка площади и деньги выдаются на сумму равной 80% от стоимости указанного жилья.

Кредит, залог автомобиль

Транспортное средство, также хорошо подходить в качестве залога, как и квартира. При этом заемщик может и дальше пользоваться автомобилем, с некоторыми ограничениями. Оценочная стоимость банка составить от 60 до 70% от стоимости такого же автомобиля на рынке. Но оформить кредит можно не только в банке, но и в автоломбардах. Это обычные кредиты без целевого назначения.

Кредит с использованием материнского капитала

Данный вид кредита подходит, для семей, желающих иметь жилье получше и побольше. Для этого достаточно обратиться в банк взять справку о существующей задолженности по кредитному договору и отправиться в государственное учреждение и написать заявление о желании погасить долг материнским капиталом.

Особенности ипотеки наемного дома

Что такое наемный дом? В этом качестве может выступать как многоквартирное сооружение, так и частная постройка. Любое помещение, сдаваемое в наем или с заключением социального договора, может выступать наемным имуществом. Ипотека регулируется ст. 77.1 ГК РФ

Особенности ипотечного кредитования для наемных домов:

  • если кредит берется для приобретения квартир в таком доме или строительство указанного объекта, то земельный участок, на котором предполагается строительство также находится в залоге. Об это ставиться отметка в Едином реестре прав;
  • соответственно, согласно первому пункту, все что будет построено на залоговой земле или приобретено, будет также отнесено в залоговое имущество. Т.е. частный дом, многоквартирный дом или выкупленные помещения принадлежат банку, до момента погашения всей суммы займа;
  • лицо, предоставившее кредит для приобретения или строительства, является залогодержателем;
  • если выкупленные залоговые квартиры, предоставляются согласно социальным договорам найма, то этот процесс происходит без участия залогодержателя и его ведома;
  • когда на залоговое имущество обращается взыскание, то после продажи должно сохраниться первоначальная цель пользования, установленная в начале строительства или выкупа;
  • продажа наемного залогового дома осуществляется через торги.

В этом видео вы узнаете, как правильно взять ипотечный кредит, где выгоднее всего это сделать:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Обсуждение: 4 комментария
  1. АватарНика :

    А почему 60-70% стоимость автомобиля под залог, а не 100%? А если машина новая и на ней нет ни царапинки? По моему банк просто обкрадывает людей, которые берут ипотеку, даже залоги и те не известно как считают.

    Ответить
  2. АватарИван :

    Статистика по просроченным ипотечным платежам показывает, что банки справляются с работой по отбору клиентов, большинство людей, получивших одобрение, стабильно платят. Ясно, что речь идет о людях с хорошим официальным оходом, которых не так много в нашей стране.

    Ответить
  3. АватарАня :

    Дадут ли потеку человеку, у которого и взять нечего в залог? Или как будет рассчитываться ипотека для него, стоит ли вообще рассчитывать на её получение такому гражданину? Что делать, чтобы не отказали?

    Ответить
  4. АватарЯна :

    Что будет в случае неуплаты ипотеки из-за болезни, или ещё какой-то уважительной причине, например утере рабочего места? Заберут залог, и насчитают проценты? В этом случае вообще не хочется брать кредитов.

    Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: